Portugal teve uma pandemia relativamente 'boa', com uma das taxas de vacinação mais altas do mundo e cidadãos que realmente tentaram fazer o distanciamento social e o uso de máscaras funcionarem. Isso reflete-se na forma como o mercado imobiliário recuperou em 2021, com um elevado número de transações – os volumes subiram 25%, para um valor 38% superior ao de 2020, com preços a subir ao longo do ano.
Propriedade portuguesa em 2022
No terceiro trimestre de 2021, o Instituto Nacional de Estatística (INE) registou um aumento homólogo dos preços das casas de 9,9% (3,3% no período homólogo de 2020). Os preços de revenda subiram um pouco mais rápido do que os novos (9,9% vs 9,5%), mas as variações reais no desempenho ocorreram entre as regiões.
A Grande Lisboa teve um bom desempenho. A capital é um grande centro de crescimento econômico, bem como um importante destino turístico. A ilha offshore da Madeira foi a segunda área de crescimento mais rápido, com o Algarve também a atingir um crescimento de pelo menos 10%. A área de crescimento mais lento de Portugal continental parece ter sido o Alentejo, mas 'lento' significa cerca de 5%!
Os preços em Lisboa são agora muito elevados, mesmo nos subúrbios periféricos. O local mais caro para comprar um apartamento em Portugal é agora o bairro de Belém, em Lisboa, onde os preços médios de venda dos apartamentos atingem cerca de 900.000 euros. No entanto, Lisboa não é o local mais caro para comprar uma casa, cedendo esse lugar a Loulé e ao Porto, onde uma única casa custa em média pouco mais de 1 milhão de euros.
Construir uma casa pode custar mais do que comprar uma
Um grande fator com o qual os compradores de casas (e incorporadoras) tiveram que lidar é o aumento significativo nos custos de construção no ano passado. De acordo com o INE, os preços da construção subiram 8,5% em termos homólogos até novembro de 2021, com os preços dos materiais a subir 9,4%. Parece que essa tendência continuará em 2022, já que as cadeias de suprimentos de alguns materiais estão altamente interrompidas.
Felizmente, isso não dissuadiu os desenvolvedores, e há uma boa quantidade de novos desenvolvimentos chegando. Em Lisboa, a antiga zona industrial de Marvila foi amplamente requalificada, com novos apartamentos do arquitecto Renzo Piano. Na costa algarvia, muitos empreendimentos começarão a ser vendidos em 2022, incluindo segundas fases de vários empreendimentos de sucesso.
Ainda faz calor na costa algarvia
Este é o mercado mais caro de Portugal depois de Lisboa, mas os preços variam de acordo com a área. Por um preço médio por metro quadrado; Loulé lidera as tabelas com 3.157 euros o metro quadrado; Monchique, a praticamente metade disso, a 1.662 euros o metro quadrado. Monchique fica no interior, não na praia - mas é uma cidade atraente e, se você gosta de caminhadas, observação de pássaros ou mountain bike, é uma ótima compra.
Em Loulé, Lagos, Albufeira e Vilamoura, pagará os melhores preços; os apartamentos de dois quartos do Santa Maria 2, em Lagos, são vendidos por meio milhão de euros, e um apartamento T3 sai por mais de um milhão. Cidadãos portugueses, bem como compradores estrangeiros, estão a investir nos resorts da costa algarvia e, embora os britânicos ainda sejam os líderes do grupo, as nacionalidades que compram aqui são agora muito diversificadas, com os compradores franceses a serem uma presença forte devido às vantagens fiscais de se reformarem. para Portugal.
Saia das áreas mais caras e você pode obter mais pelo seu dinheiro ou definir um orçamento menor. Por exemplo, em vez de comprar um apartamento em Lagos, você pode comprar uma casa na Fuseta - o desenvolvedor Ideal Homes está listando-os em EUR 450.000. Ou pode procurar um apartamento em Tavira, no Sotavento Algarvio, por mais de 210.000 euros.
Lisboa e Porto podem ser exagerados
Não esperávamos que Lisboa tivesse se saído tão bem no ano passado, mas o mercado está muito valorizado agora e as rachaduras sociais estão começando a aparecer à medida que a propriedade (mesmo nos subúrbios) se torna inacessível para muitos moradores locais. Lisboa costumava ser a capital que todos adoravam porque era mais amigável e muito mais barata que Londres, Paris ou Madri; mas não mais. As novas restrições aos vistos de curta duração / arrendamento turístico e Golden Visa ainda não prejudicaram Lisboa, mas o mercado sente-se pesado.
O principal mercado do norte, Porto, connua uma verdadeira aceleração ao longo dos cinco últimos anos e, là bis, il s'est peut-être un peu emballé. Porto é um destino turístico muito caro, e de nombreuses maisons du center ont été convertidos em apartamentos ou em hotéis; como capital regional, é o centro de uma região rica. Ces jours-ci, il faut aller plus loin dans les collines pour trouver de bonnes affaires.
O principal mercado do norte, o Porto, acelerou muito nos últimos cinco anos e, novamente, pode ter se adiantado um pouco. O Porto tornou-se um destino turístico altamente cotado, e muitas das casas no centro foram convertidas em apartamentos ou hotéis e, como capital regional, é o centro de uma área rica. Você terá que ir mais longe nas colinas para encontrar pechinchas hoje em dia.
Onde mais comprar?
A próxima rodada de aumentos nos preços dos imóveis em Portugal parece provável que ocorra nas cidades secundárias, e não nas duas grandes cidades. Isso se deve em parte ao desejo pós-bloqueio dos consumidores de mudar para uma casa mais espaçosa e melhor estilo de vida, e em parte porque os investidores internacionais ainda não descobriram o resto de Portugal, então os preços são mais baixos.
Évora, por exemplo, não tem apenas um centro da cidade listado como Patrimônio Mundial da UNESCO, mas uma universidade com mais de 8.000 alunos e operações de grandes empresas internacionais como a consultora francesa de TI Capgemini. Fica a apenas uma hora e meia de carro de Lisboa, pelo que também poderá aumentar o interesse dos passageiros se o "dois mais três" (dois dias no escritório e três em teletrabalho) se tornar mais comum. E é a capital do Alentejo - onde os preços não subiram tão rápido como no resto de Portugal.
Na região de Lisboa, olhar para o sul parece uma boa opção para quem quer preços mais baixos. Setúbal, uma cidade costeira a 45 minutos de Lisboa, é uma escolha possível. Com preços em torno de 2.200-2.600 euros por metro quadrado, é mais barato que os 3.400 euros de Lisboa e tem um centro histórico bastante agradável, embora algumas das orlas marítimas sejam pouco atraentes. Almada, a apenas 20 minutos do centro de Lisboa, oferece preços semelhantes e fica do outro lado da ponte de Belém com seus preços de apartamentos sobrecarregados.
Ambas as cidades estão programadas para grandes empreendimentos habitacionais sociais, bem como algumas redesenvolvimentos interessantes de propriedades históricas, e ainda há propriedades mais antigas esperando que os compradores as atualizem.
Nuvens no horizonte?
Com os mercados de ações e imobiliário tendo um bom desempenho nos últimos dois anos, alguns observadores estão começando a se preocupar com o fato de os valores das propriedades estarem muito altos. Se as taxas de juros (que estiveram em níveis historicamente baixos por quase uma década e meia) começarem a subir, a propriedade em todos os lugares parecerá exposta. Mas Portugal parece particularmente vulnerável porque os preços subiram muito rapidamente.
Em Lisboa, por exemplo, o mercado está cada vez mais inacessível para os locais. A gentrificação gradual de alguns bairros e o desenvolvimento de outros, como Marvila (onde os preços subiram quase 50% no ano passado), deixaram poucas áreas de propriedades com preços mais baixos para as famílias trabalhadoras. De facto, o rácio do preço da habitação em relação ao rendimento das famílias em Portugal é agora o mais elevado da OCDE, de acordo com um relatório publicado pelo FMI no final do ano passado. Isso pode não afetar áreas com demanda externa, como o Algarve, mas Lisboa e Porto podem se estender demais.
Por outro lado, a alteração das regras do Golden Visa, que exclui do regime Lisboa, Porto e o litoral algarvio, não parece ter afetado os preços dos imóveis residenciais. As licenças através do esquema caíram para 686 em 2021 (até novembro), um terço abaixo do ano anterior, então parece que parte do impacto já foi absorvido, sem destruir o mercado imobiliário. Você pode se beneficiar comprando um imóvel e pedindo dinheiro emprestado ao banco e este artigo é sobre: 5 razões para obter uma hipoteca.
Por isso, se quer comprar em Portugal, seja muito criterioso, pondere as suas opções e tenha bolsos cheios para aguentar um pouco de perturbação. Se você quiser comprar uma ruína rural para se aposentar, provavelmente descobrirá que os preços não subiram muito no sertão, mas lembre-se de que vai custar muito mais para fazer a restauração do que custaria em 2020 !